Pasaron siete años desde que el Ministerio de Vivienda, en ese entonces encabezado por la ministra Patricia Poblete, anunciara su intención de modificar el plan regulador de Santiago, hasta que finalmente salió humo blanco y hoy está remozado este instrumento territorial de la capital.

La semana pasada, la Contraloría visó los cambios al plan regulador (conocido como PRMS 100) y este martes 26 de noviembre fue oficializado a través de su publicación en el Diario Oficial.

La modificación de este plan regulador añade 10.207 hectáreas al radio urbano de la ciudad. En simple, el instrumento convierte en aptos para la construcción habitacional terrenos que antes no lo eran, aunque con una serie de condiciones para quienes quieran recoger el guante y emprender proyectos de viviendas: destinar un porcentaje de estos territorios para áreas verdes, viviendas sociales e infraestructura vial.

El cambio afecta a ocho comunas de Santiago: Pudahuel, Renca, Quilicura, Maipú, San Bernardo, La Pintana, Puente Alto y Cerro Navia. Claro que el proceso no es instantáneo. Luego de esta aprobación, deben generarse los respectivos reglamentos y luego tramitarse los permisos de edificación de los proyectos inmobiliarios que se quiera construir. Todo esto hace prever que las primeras viviendas no verán la luz antes de cuatro años.

¿Pero qué hay hoy en estos terrenos recién incorporados al radio urbano? Sus dueños son muy diversos. Van desde inmobiliarias, hasta industrias, propietarios particulares y predios agrícolas, y sus realidades también son muy disímiles.

Mientras para algunos se abre una puerta para construir proyectos, otros lo ven inviable, en particular quienes ya usan esos predios para sus actividades habituales, para quienes nada cambiará, al menos en el corto plazo.

Es el caso de CCU, que tiene un terreno en Quilicura que usa con fines industriales y para el cual no tiene otros planes. El Instituto de Salud Pública tiene un fundo en San Bernardo, que hoy usa con fines institucionales y técnicos.

Cementos Polpaico, el abogado Roberto Perut en Pudahuel; Francisco Pérez Yoma, dueño de predios en Quilicura y La Pintana–San Bernardo; Víctor Petermann, en Quilicura, y Áridos Larrinco –sociedad que está quebrada, pero que aún mantiene inmuebles para rematar en Maipú– y Cerámicas Cordillera en Cerro Navia han tenido terrenos en estas zonas, pero consultados por «El Mercurio», no se pronunciaron.

Algunas zonas son vergeles productivos, como los terrenos de RR Wine o los de la sucesión Guzmán Riesco (ver recuadros).

Otras zonas, en cambio –predios de Quilicura, por ejemplo–, están convertidos en vertederos informales. Proliferaron basurales de metros de altura en terrenos que por años estuvieron impedidos de construir. Un actor que prefiere reserva se pregunta quién se va a hacer cargo de esta limpieza, considerando el saneamiento que necesitarán para construir viviendas en ellos, y dejarlos libres de gases y líquidos percolados.

Desconocimiento y aprensiones

Aunque el cambio regulatorio tiene una historia de larga data, hay desconocimiento respecto de sus alcances. Hay municipios, como Puente Alto, que desestiman que la norma los afecte.

Existen igualmente empresas, como Concha y Toro –que posee terrenos en la zona de Puente Alto–, que reconocen que no han estudiado el cambio del plano regulador como para dar una opinión certera respecto de si los afecta o no. Aclaran, eso sí, que de cualquier modo «la compañía no tiene ningún plan ni proyecto para cambiar el uso de sus predios agrícolas».

En una situación similar está el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), que tiene un terreno de aproximadamente 0,4 hectáreas en la calle Santa Luisa, en Quilicura. Consultados sobre si sabían que el terreno había cambiado de uso, responden que es posible que el terreno estuviera en un área de uso industrial o bien habitacional, pero que no tienen confirmación. El SAG ha evaluado vender este predio, pero aún no ha tomado la decisión.

Tal y como se aprobó, el plan regulador generó críticas de parte de alcaldes. «Si no se solucionan primero temas como falta de conectividad, mejores recorridos del Transantiago y la inclusión de una serie de servicios que aún se necesitan en la comuna, este explosivo crecimiento solo generará dificultades a la calidad de vida de nuestros habitantes. Quilicura no está para improvisaciones, pues la mala planificación anterior dejó a nuestros vecinos encerrados entre grandes autopistas sin conexión adecuada», afirma Juan Carrasco Contreras, alcalde de Quilicura.

Inmobiliarios: Precios no se dispararían

Por otro lado, los inmobiliarios tienen aprensiones sobre las exigencias contenidas en la norma.

En el promedio global, los proyectos que se desarrollen deberían contener entre 22 y 25% de áreas verdes –cuya mantención por cinco años será de la inmobiliaria y luego del municipio–; 8% de vivienda social y otro 20% destinarse a vialidad, explica Pedro Pablo Pizarro, empresario, quien participa de un grupo de trabajo de suelos de la Cámara Chilena de la Construcción, que desde 2006 analiza este tema.

Desde esta vereda gremial, detalla Pizarro, evaluarán con las empresas socias del gremio el PRMS 100 y las opciones reales de que se viabilicen proyectos. Esperan tener esta evaluación antes de fines de año.

«Vemos con preocupación las exigencias. Siempre participamos que debían hacerse las mitigaciones y cada uno pagar por las externalidades negativas que se producen, pero no por las externalidades históricas», dice Pizarro.

Hoy, en el promedio, los valores de los terrenos están en 1 UF/M {+2} y la proyección de Pizarro es que los valores no se dispararán (pueden llegar de 1,3 a 1,5 UF). Porque los precios de las viviendas posibles de edificar no dan para pagar valores más altos por los terrenos. Más aun cuando sobre esos paños también habrá costos para afrontar aquellas mitigaciones.

Además, quienes desarrollen proyectos deben contar con un mínimo de 60 hectáreas para dar curso a una iniciativa, por lo que se prevé se activará un nutrido mercado de alianzas, compraventas de terrenos, lo que ya se está dando en comunas como Quilicura y Puente Alto.

«Se desatará la asociatividad», estima un inmobiliario, quien reconoce que ya ha tenido ofertas de «vecinos» a sus paños para hacer mayor masa crítica para un eventual proyecto.

Fuente : El Mercurio